海外不動産投資

海外不動産の魅力と落とし穴

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高いリターンを期待できる海外不動産投資

高度経済成長期の日本のように、経済が順調に伸びている国、人口ピラミッドもきれいな国で投資ができたら・・・。海外不動産の場合には、この願いを実現させることができるのが魅力と言える。

かつての日本にタイムスリップすることはできなくても、その時代に近い国は今でも存在する。10年前なら中国が海外不動産投資における絶好の場所だった。ただし、現在では価格は高騰し、外国人による土地や建物も厳しく規制されている。

そして、現在はマレーシアやフィリピンが海外の中でも不動産投資の先として注目されている。この2国に共通して言えるのは、経済成長が著しいことと、若年層が多いこと、人口が増えていること。

経済成長が著しい国に不動産を持っていれば、値上がりするのは自然なこと。売却益(キャピタルゲイン)だけではなく家賃収入(インカムゲイン)も見込める。

若年層が多く、人口ピラミッドがしっかり構成されているということは、今後、結婚して家を買う世代が増えるということ。不動産の需要が増え、投資が成功することにつながっていく。

人口が増えているのも、不動産需要の高まりに直結する。海外の国の中でも、これらの要素を満たしていて投資先として魅力的な国の一例がフィリピンやマレーシアなのだ。この他にも、たとえばコソボなども同様の傾向を持つ。

実際、私はコソボの不動産(土地)に投資しているし、フィリピンはデベロッパー事業に投資することで間接的に不動産の高騰の利益を得られるようにしてある。マレーシアの隣国、タイの首都バンコクの郊外にあるアユタヤにも不動産(コンドミニアム)を買った。

私自身、海外不動産は投資対象として魅力的だと思っている。その反面でリスクも存在する。この点についても見てみよう。

海外不動産のリスク

まずは政治的リスクが挙げられる。国によっては、政治体制が安定しないために経済発展が妨げられてしまうことがある。そのため、投資の対象となる国の政治の状態はチェックしておく必要がある。

法的に権利関係がしっかり守られるかどうかも重要なポイント。新興国の中には、この点がいい加減である場合もある。そうしたケースでは、どれだけ魅力的な投資案件であるとしても、個人的には迷わず撤退することにしている。自分が持っている不動産が他人に奪われたのでは元も子もないし、何よりも心臓に悪い。

海外の不動産の場合、必然的に為替リスクは背負うことになる。投資対象国の通貨が弱くなったら、売却時にその分は損失が出ることになる。その国への旅行の際に使ったり、しばらく住むのなら別だが、原則として直接的な損失となる。

ただし、海外不動産投資の対象となる国の場合、新興国か経済が低迷して底値で買い叩ける状況にある国が多いので、こうした国は通貨も強くなっていくことが多く、結果的には為替差益を得られる可能性もある。為替はリスクだけではなく、チャンスも存在する点は見逃せない。

こうした事情をもろもろまとめ、カントリーリスクと表現することがある。当然ながら、投資の際にはこれらの点を十分に吟味しなくてはならない。

不動産を取り巻く事情は変化する

海外不動産へ投資する場合には、頻繁に事情が変わっていくことを忘れてはならない。特に外国人の投資については、規制を受けたり銀行からの融資が下りづらくなることもある。

新興国の場合、海外から資金が流入してくることは望ましい反面、行き過ぎると自国民が不動産を購入できなくなったり、海外の資金に時刻の資産(不動産)を買い叩かれることになる。

そのため、海外から不動産投資をする人が増えた段階で対策を講じることがある。たとえば、マレーシアでは2012年の段階で一部の地域では、100万リンギット(2800万円)以下の不動産は購入できないことになった。それまでは50万リンギットが基準だったため、一気に最低価格が倍になってしまった。今後、この基準は全国に波及するものとされている。

マレーシアの場合には、銀行からの融資も変化している。1年前なら日本人に80%の融資が降りていたところ、同じコンドミニアムに投資するのに、今では60%程度のローンとなった。

多くの投資資金が流入し、価格が高騰していく状況にあっては、不動産の購入にあたって様々な事情が変わっていく。1年前の情報では信頼出来ないのが海外不動産の流れの速さだ。

それでも投資対象としての魅力は大きい

海外不動産の場合、株式等と異なり価値が0になることはない。株式なら、その会社が倒産してしまえば終わりだが、土地や建物が存在する限り、価値が下がることはあってもなくなりはしない。その点では、実態のある資産であると言える。

また、いざとなれば自分の所有している不動産に住めるという点も大きい。賃貸をして家賃収入を得ることもできれば、自ら住むことも可能なのだ。

また、家賃の利回りが高い物件も海外不動産には多いので、家賃収入でローンを返せたりもする。投資対象としては魅力が尽きない。

今後も海外不動産への投資は続けていくだろうし、その時々で常にチャンスとなる国も変わってくる。それらをウォッチしながら慎重に投資を進めていきたい。

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