海外投資

小心者の海外不動産投資実践記

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海外に不動産を持つようになるとは

現在、海外不動産投資としてタイ・アユタヤ及びフィリピン・セブのコンドミニアム、そしてコソボの土地を購入した。

実は不動産だけではなく、それ以外の海外投資も行なっている。たとえば、フィリピンには不動産関連の事業投資を2件行なっているし、アメリカでも事業投資をしている。香港では長期積立をしたり、中国銀行やマレーシアHSBCで定期預金も組んでいる。

まだ31歳の私が3件の海外不動産投資を行い、それ以外の事業投資や長期積立等も行えるようになったのには理由がある。その理由は、こちらのメール講座で明かそう。

なぜ、海外不動産なのか?

不動産以外にも、投資対象としては株や為替(FXも含めて)、事業投資、現物などの対象もある。比較的金額が大きくなり、物件管理の手間もかかりそうな不動産にあえて参入したのには理由がある。

実物としての価値

世界各国が紙幣を刷り、金余りの状態になっても不動産の価値は確かに存在する。紙幣やバーチャルなお金の価値はインフレによって毀損されるが、土地や建物は実体があるものなので、その価値は残る。

実際、不動産はインフレに強い投資対象の1つ。すでに実在する紙幣の1000倍の額が取引されている世の中にあって、こうした事情は無視できない。まして、世界各国で紙幣が印刷されている現状を考えれば、なおさらだ。

長期的に安定する

投機的な目的ではなく、長期的な視点で海外不動産に投資する場合、実需がありインカムゲインでローンを返しながら、さらにはキャピタルゲインも狙うことができる。

すでに高騰している地域の不動産を対象とせず、これから値上がりが確実視される場所での投資を行うことで、10年以上の単位で安定する。一喜一憂しながら心を乱されずに、確実な利益を出せる方法だ。

賃貸付けのリスクを解消できた

海外不動産を自らで管理するとなれば、多大なストレスと時間がかかる。慣習や法体系がそれぞれの国で異なるわけなので、これでは気が休まらない。

私が購入した不動産は、すべて信頼出来る管理体制が整っているものだけ。私が自ら管理することはない。

コンドミニアムでも自室だけで管理するのではなく、一棟丸ごと管理し、そのコンドミニアムで収益を分配することによってリスクを回避する仕組みを持っていたりもする。こうすれば、大きく当たり外れが出ることなく、浮き沈みの少ない運用ができる。

いざという時の避難先

東日本大震災を見て感じたことだが、人生では何が起こるかわからない。いざという時に住める場所を確保しておくのは安心につながる。

基本的に私が海外不動産に投資するのは、自分で住むためではない。あくまで利益を得ることが目的。ただ、いざという場合の保険になるのも事実だ。

銀行の力を借りられる

株や事業投資をするために、銀行からお金を借りるのは難しい。しかし、不動産なら各国の銀行がローンを組んでくれる。結果、レバレッジをかけながら資産を構築することが可能。

資産構築のスピードを加速させるには、銀行の協力は大きな追い風となる。

ノンリコースローン

日本ではリコースローンという仕組みが取られており、不動産を買った場合、ローンの残額は何があっても返済するのがルール。

しかし、海外の不動産の多くはノンリコースローンという仕組みになっており、これまでの返済額に加えて物件を手放せば、ローンの残金の支払いは不要になる。

たとえば、3,000万円で買った不動産が1,000万円に値崩れした場合、リコースローンの日本では3,000万円プラス利息の支払いが必要。

これに対し、ノンリコースローンを取っている国の場合(海外はほとんどノンリコースローン)、すでに支払った返済額に加えて時価1,000万円のこの物件を渡せば、3,000万円との差額分は請求されない。仮に既に支払ったぶんが500万円だけだったとすれば、1500万円プラス利息の残金があるはずだが、これは銀行がかぶってくれる。

要は銀行が審査をする以上、不動産の値下がりのリスクの一部を肩代わりしてくれることになる。



ここまで、海外不動産投資を行なっている理由を語ってきたが、少し過去の話をしようと思う。私が海外投資を始めた時の話を。

ビクビクしながら最初の投資

サブプライムローンの問題で、アメリカ、そして世界が揺れている頃、私は海外にも投資にも縁のないサラリーマンだった。まだ20代だったし、給料も安く、資産なんてほとんどなかった。

それでも、サブプライムローンで株価が下がったのをチャンスと見て、ビクビクしながら初めて株式を買ってみた。会社の昼休みに本屋に通って聞きかじった知識で、TOPIXに連動するETF(投資信託のようなもの)と世界の株価に連動するETFの2種類。資金を数ヶ月に分け、買い増していった。

その後、リーマンショックがやってきたことで一気に株価は下がり、その頃には買い増しのための資金も尽きていた。どうやら、最初の投資は失敗に終わったようだ。

「もっと投資を勉強しなければいけない」

顔面蒼白になりながら、心からそう思った。安定した生活を送るために、そして早く仕事から自由になるためにも、ビジネスだけではなく投資も必須になるとは理解していたし、自分が投資関係の本を読んでいるだけで、経験がないことも分かっていたが、スタートしていきなりの失敗は痛い。

それでも、最初の失敗を経験したことで、これまで以上に本気になった。そして、たどりついたのが海外投資に活路を求めるという道だった。

経済が長期的に右肩下がりになっていくであろう日本国内で投資案件を探すよりも、かつての高度経済成長期の日本のような右肩上がりの国に投資をするほうが、はるかに多くのチャンスがあるのは自明のこと。わざわざ不利な状況で勝負する必要もない。

私が海外投資に興味を持ったのは、派遣社員として、そして転職して正社員として働いてみて、給料だけでは将来が見えなかったことがきっかけだった。そして、海外投資を初めて3年を経過した頃、投資案件から上がってくる毎月の収益がサラリーマン時代の給料のおよそ倍になっていた。

参加している海外投資の案件は1つだけではない。分散しながら、数年後のリターンを狙っている案件もあるのに、これだけの結果を出すことができた。伸びている国の勢いの恩恵を得るだけで、こんなことができてしまうことに、自分自身でも驚いている。

海外にこだわるべきか?

個人的な見解としては、別に海外投資だけに限定する必要はないと考えている。ただ、長期的な視点に立った場合、やはり経済成長が予想される国を舞台にした方が安定するため、結果的には日本国内の案件には、現在では参加していない。

日本人の中で海外投資の第一人者的に位置づけになっている「投資界のキング」を見ていても、日本国内の案件も多数話は来ているのに、参加するのはほとんどが海外の案件になっている。

将来的に、また日本の投資案件に手を出す可能性はある。ただ、今の段階では、特に魅力的な案件も見つかっていない(日本の中では比較的有望な案件でも、海外では普通レベルだったりする)ので、海外の投資案件に特化するような形になっている。

また、ビジネスからの収入が日本から入ってくるので、海外投資を行なっておくことによって通貨の分散・収入源の分散ができるというメリットもある。この辺りのことを考えても、海外の案件に参加するメリットがあるだろう。リスクなんて常に分散しておかないと、何が起こるか分からないのだから。

日本がずっと安泰であると考える根拠なんて、どこにもない。万が一を想定しておくのは、小心者としては必須だ。


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